En privat sajt med många skattetips och en guldgruva för dem som arbetar aktivt med skatter!

Denna webbplats administreras av Skattepunkten AB
Skattepunkten AB ger Dig professionell skatterådgivning

Kontakta Skattepunkten AB när Du behöver professionell hjälp av en skattekonsult.

Body: 

Hej,

Jag skulle vilja bekräfta hur hyresinkomst från EES beskattas. Jag förstår att det inte kommer att finnas någon "särskild löneskatt" (eftersom den är utländsk och i EES, https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2022.3/1347.html) och den utländska skatten på 30% kan dras av, så stämmer det att jag helt enkelt i Skatteverkets "Räkna ut skatt" ska ange min vanliga lön i "Lön, förmåner mm" och ange mina hyresintäkter (före utländska skatter men efter kostnader avdragna från hyresintäkterna) som "Passiv" under "Överskott av näringsverksamhet"?

I så fall är skillnaden med och utan uthyrning att "Särskild löneskatt på vissa förvärvsinkomster", "Statlig inkomstskatt på förvärvsinkomst" tillkommer, samt högre kommunala skatt och begravningsavgift. Men det blir då ingen särskild löneskatt? Och då kan jag sedan dessutom dra av den utländska skatten jag har betalat?

Låt oss säga att jag har en årslön på 500000 och en uthyrningsvinst på 60000 (efter kostnader, och det betyder att jag dessutom kommer att betala 60000*0,3=18000 i utländsk skatt) och bor i t.ex. Solna. Resultatet är 151559, men om vi subtraherar "Särskild löneskatt" (14556) samt 18000 får vi 151559-14556-18000=119003.

Om vi ​​utelämnar hyresintäkterna och gör en annan beräkning med bara lönen får vi 114771 i skatt.

Så om mina antaganden var korrekta skulle resultatet bli att mina skatter i Sverige skulle öka lite, med 119003-114771=4232 kr, och detta kan ses som att det i princip har 4232/60000~7% extra skatt, så totalt 37%, på mina hyresintäkter, med min nuvarande lön.

Det är otroligt svårt att hitta exempel på internet för annat än privatuthyrning, så hjälp uppskattas!

5 Kommentarer
  1. anon
    D Andersson
    mar 29, 2022

    Hej!

    Det är korrekt att då verksamheten är passiv och bostaden är belägen utomlands så ska ingen Särskild löneskatt betalas i Sverige (SLP). Då ingen SLP ska betalas får inget schablonavdrag för sociala avgifter göras på NE bilagan. Inkomsten ska då redovisas som passiv näringsverksamhet i deklarationen.

    Det stämmer att du kommer att få betala mellanskillnaden i Sverige dvs i ditt exempel ca 4 200 kr.

    Mvh
    Daniel

    Daniel Andersson är skattejurist hos Skattepunkten AB

  1. anon
    kh86
    mar 30, 2022

    Tack så mycket för det snabba svaret!

    Det här med värdeminskningsavdrag och räntefördelning är några saker som kanske kan minska skatten? Det finns ju ingen poäng för mig att minska den mer än med några procent (alltså dessa 4232 kr) då den utländska skatten är vad den är.

    Vad gäller värdeminskningsavdrag så innebär väl det att jag kan göra avdrag från överskottet med upp till 2% av köpeskillingen per år? Men vid en ev. försäljning, som väl då blir på 27% kapitalskatt (30% på 90% av vinsten), så kommer jag ändå att tvingas betala näringsskatt på summan av alla värdeminskningsavdrag som jag gjort under åren, och det kan ju bli väldigt dyrt om allt detta då kommer i en klump och slänger mig långt över statlig skatt det året? Så det vore kanske okej om jag inte hade någon lön det året, men eftersom det verkar som om man inte kan göra uppskov för försäljningen av näringsbostadsrätter så vore det ju smartast att inte göra värdeminskningsavdrag - på så vis kan jag sprida ut mitt näringsöverskott så mycket det går.

    Vad gäller räntefördelning så behöver man ju räkna ut kapitalunderlaget. Detta är väldigt svårt att hitta några relevanta exempel om för min situation. Är det så att mitt kapitalunderlag skulle vara bostadsrättens köpeskilling minus skulden som jag har? Jag äger den privat och lånet är också privat, och dessutom är lånets säkerhet inte denna bostadsrätt utan en annan fastighet, men som jag förstod det så hör det till "god bokföringssed" att det inte spelar någon roll, utan tekniskt sett så är det lånets ändamål som spelar roll här och eftersom min egna insats egentligen är 0 kr så är mitt kapitalunderlag också 0 (hela köpeskillingen betalades med lånet)? På vilket sätt skulle mitt kapitalunderlag någonsin kunna öka? Är det då allt hyresöverskott som jag inte spenderat eller investerat någon annanstans - den kan jag då bokföra som eget kapital i rörelsen och sedan får jag alltså möjlighet att få 30% kapitalskatt på motsvarande 6% av detta egna kapital (eller snarare 6.23% 2022 t.ex.)? För detta exempel ovan så vore det ju bra om jag kunde få så mycket som möjligt av de 60000 jag haft i hyresöverskott i kapitalskatt, men det skulle kräva en miljon (60000/0.06) i kapitalunderlag, och jag skulle vinna dessa ca. 4232 kr/år på det (eftersom överskottet då hamnat i kapitalskatt till samma skattesats som i utlandet, så det avräknas då helt). Det är alltså en väldigt mager avkastning på 0.4232% (4232/1000000) vilket ju är väldigt dåligt om man nu måste hålla detta kapital oinvesterat.

    Hoppas att ni kan hänga med i resonemanget. Har jag förstått det väsentliga eller är jag ute och cyklar?

  1. anon
    D Andersson
    mar 30, 2022

    Hej!

    Det stämmer att avskrivningen av fastigheten kommer att slå tillbaka i framtiden.

    Dna tankar rörande kapitalunderlaget stämmer också dvs att till en början kommer det att vara +/- 0. Om du sedan gör vinst samt betalar av lånet så kommer kapitalunderlaget att öka men precis som du skriver så kommer det att krävas ett ganska så stort plusöverskott för att du ska kunna kvitta bort hela vinsten.

    Mvh
    Daniel

    Daniel Andersson är skattejurist hos Skattepunkten AB

  1. anon
    kh86
    apr 01, 2022

    Hej och tack igen! Kom på fler nybörjartankar som jag skulle vilja dubbelkolla.

    Om man måste återföra värdeminskningsavdragen vid försäljning, blir inte det ev. något man kan tjäna på då det ska återföras i absoluta tal, inte procentuellt av försäljningsvärdet? Det blir ju lite som att man har tagit en massa lån (max 2% av inköpsvärdet per år) med 0% ränta som man betalar tillbaka vid försäljningen.

    Om inflationen är över 2% och det har gått några decennier så kan det handla om en del pengar. Om värdet fördubblats och man gjort avdrag med 50% av inköpsvärdet så är det nu bara 25% av försäljningsvärdet på lägenheten. Under tiden har man kunnat investera de skattepengar man sparat på avdragen i annat.

    Och om värdet halverats så behöver man ju återföra 100% förstås, om man gjort avdrag med 50% av inköpsvärdet. Men om värdet gått ännu sämre än så, så förstår jag det som att det blir ett negativt resultat i ens AB. Sedan då? Om man ändå tänkt avsluta sitt AB eftersom man inte längre har behov av att hyra ut, kan man personligen bli skyldig att återföra de avdrag som inte kunde dras från försäljningen (och övriga tillgångar i bolaget men det finns ju inga fler) och kanske t.o.m. bli utmätt? Jag har ju hört att man inte är personligt ansvarig för sitt AB men det måste ju finnas någon gräns där och det vore ju ganska knasigt om staten på detta vis skulle kunna förlora på ens dåliga affärer?

  1. anon
    D Andersson
    apr 01, 2022

    Hej!

    Om man tar hänsyn till inflationen så kan det vara lämpligt att göra avskrivningar då det återförda avdraget inte ha samma värde som avdraget som gjordes.

    Du kan inte bli skyldig att betala ett AB:s skulder om man inte kan påvisa att du brutit mot lagar på något sätt.

    Mvh
    Daniel

    Daniel Andersson är skattejurist hos Skattepunkten AB