Reavinst vid försäljning av bostadsrätt

Hej Carro!

Du skriver: "Hösten -04 omvandlades vår gamla bostad till bostadsrätt från att tidigare varit bostadsrätt." Jag utgår ifrån att Du menar att bostadrätten tidigare varit en hyresrätt. Det finns en hel del regler och undantag kring detta men jag tror att problemet skall lösas efter i huvudsak nedanstående linjer:

Kapitalvinst under 2005

2225000-1290821=934179

av kapitalvinsten skall 2/3 i princip tas upp, dvs. 622786

Skatten blir då 30% av 622786=186836

(Tillagt 2012-02-14 av Clas: Numera gäller 22/30 i stället för 2/3)

Om Du varit bosatt i den första bostadsrätten under minst ett år före avyttringen av den, bör Du kunna få uppskovsavdrag. Det bör i så fall kunna beräknas på följande sätt:

1400000:2225000*622786=391865

Skatten bör då med utnyttjande av uppskovsavdraget bli

622786-391865=230921

230921*30%=69276

Uppskovsbeloppet reducerar anskaffningsvärdet på den nya bostadsrätten, vilket innebär att uppskovet kommer fram till beskattning när Du säljer den nya bostadsrätten (om Du inte kan få uppskov då också).

Om Ni inte deklarerat vinsten och/eller yrkande om uppskovsavdrag, så bör Ni komplettera deklarationen snarast.

Hälsn/Clas

Hej Clas och tack för ditt svar på Carros fråga,

jag och min fru har varit i exakt samma situation som Carro ovan. Hösten 04 ombildades min frus HR till BR och vi sålde ca 9månader senare under aug 05. Du skriver följande:

"Om Du varit bosatt i den första bostadsrätten under minst ett år före avyttringen av den, bör Du kunna få uppskovsavdrag"

Min fru har bott i den dåvarande hyresrätten i 4-5 år men hon sålde den nybildade bostadsrätten efter ca 9 månader.

Får hon söka uppskov?

Hej MJ70!

Inkomstskattelagen 47 kap. 3 § säger:

"3 § Med  ursprungsbostad avses en sådan privatbostad i Sverige som vid avyttringen är den skattskyldiges permanentbostad.
Med  permanentbostad avses en bostad där den skattskyldige varit bosatt
1. under minst ett år närmast före avyttringen, eller
2. under minst tre av de senaste fem åren.
Om den skattskyldige förvärvar en ny bostad innan han avyttrar den tidigare bostaden, skall frågan om den tidigare bostaden är hans permanentbostad avgöras med utgångspunkt i förhållandena när den nya bostaden förvärvas, om han begär detta.
En bostad som vid avyttringen ägs av ett dödsbo kan inte vara ursprungsbostad."

När jag läser detta får jag uppfattningen att Din fru är berättigad till uppskovsavdrag, eftersom hon "varit bosatt" i bostaden "under minst ett år närmast före avflyttningen" även om "bostaden" under en del av året varit en hyresrätt. Jag tycker att hon kan framställa ett sådant yrkande. Sedan får vi se hur det går. Var dock noga med att tala om att bostaden var hyresrätt under tre av de 12 månader som föregick avyttringen för att undvika eventuella skattetillägg om yrkandet inte godtas. Det är inte för sent att begära omprövning! Hon har taxeringsåret, dvs. 2006, på sig plus ytterligare fem kalenderår.

Hälsn/Clas

Hej,

 Vilka regler  gäller om jag blir utköpt från  en fastighet som som jag ärvt tillsammans med mina syskon. Kan jag få uppskov på rea vinstskatten  då jag planerar att köpa en fastighet och jag har hitintills haft en hyresrätt.

Tack på förhand 

Om det ej var din permanentbostad kan du inte få uppskov med reavinstskatten.

Inkomstskattelagen 47 kap. 3 §:

"3 § Med ursprungsbostad avses en sådan privatbostad i Sverige som vid avyttringen är den skattskyldiges permanentbostad.

Tjena och tack i förhand för information.

Min fru och jag ska byta våran lägenhet i Göteborg till en blivande bostadsrätt i Malmö.

Jag undrar om det är en bra investering för oss?

Vi har hört att alla som bor i en hyresrätt och sedan köper lägenheten i den blivande bostadsrätten går med vinst. Finns det någonting att vara orolig för? 

Hur värderar bostadsrättsföreningen lägenheten? Och pga att vi har första hands kontrakt får vi ett bättre pris? och varför?

 Lägenheten är i behov av renovering och det tänker vi göra om vi får den för ett någerlunda bra pris.

Spelar det någon roll hur länge vi har haft kontraktet?  

Mvh

sodvs

Hej Sodvs!

Dina frågor är egentligen inte skattefrågor men vanligtvis får de som har hyresrätter få köpa till bra priser när ombildning sker till bostadsrätt. Jag tror det hänger samman med att man vill att så många som möjligt skall nappa på erbjudandet. Man vill helst inte ha kvar lägenheter med hyresrätt efter ombildningen till bostadrättsförening.

Hälsningar/Clas

http://www.skattepunkten.se

Ulfs svar är riktigt, men man skulle kunna tillägga att om zahira hade blivit utköpt av sina syskon i samband med arvskiftet så hade löseskillingen varit skattefri och alltså inte medfört någon skattepliktig kapitalvinst.

Hej min sambo fick sin mors lägenhet som förskott på arv i samband med att hon flyttade till vårdboende . 

Det tog 8 månader att sälja lägenheten därför undrar jag om man kan dra av avgiften för den tiden som en kostnad vid försäljning ?

tack på förhand.

Hej HNielsen!

Jag tror inte att Skatteverket skulle anse att den avgift du nämner ska behandlas som en utgift för försälningen. Men din sambo kan yrka avdrag för avgiften om hon upplyser om vad avdraget avser.

Omkostnadsbeloppet är avdragsgillt vid försäljningen av bostadsrätten. Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften samt förbättringskostnader under innehavstiden. Till omkostnadsbeloppet ska också läggas kapitaltillskott till föreningen.

Som kapitaltillskott räknas bl. a. (inkomstskattelagen 46 kap. 7 § 1-2 st):

"Andra kapitaltillskott som har lämnats till privatbostadsföretaget under innehavstiden än insatser som anges i 5 § ska räknas in i omkostnadsbeloppet bara om tillskotten har varit avsedda att användas av företaget för amortering av lån eller för finansiering av ny-, till- eller ombyggnad på fastigheten.

Tillskotten för amorteringar anses ha uppgått till ett belopp som motsvarar bostadsrättens andel av de amorteringar som företaget har gjort under innehavstiden. Om företaget har finansierat amorteringen av ett lån genom att ta upp ett nytt lån, ska den amorteringen inte räknas med vid beräkning av den del av kapitaltillskottet som ska räknas in i omkostnadsbeloppet. Andelsförhållandena vid avyttringen avgör hur stor del av tillskotten för amorteringar som avser bostadsrätten."

Föreningen finansierar i normalfallet såväl ny- till- eller ombyggnad som amorteringar med månadsavgifterna. Dessa avser vanligtvis till största delen löpande kostnader för föreningen och är till den delen inte avdragsgilla. Här måste man alltså ta hjälp av föreningen för att klarlägga hur mycket som ska dras av för under innehavstiden givna kapitaltillskott avseende föreningens ny- till- eller ompbyggnader samt föreingens amorteringar av lån.

Amorteringarna ska vara gjorda under säljarens innehavstid. Innehavstiden är tiden mellan förvärvet och avyttringen av bostadsrätten. Tillträdet har inte någon betydelse.

Så som lagtexten utformats skulle man kunna tro att man kan få avdrag för ny- till- eller ombyggnad även om den lånefinansierats och sedan en gång till för amortering av lånet. Detta kan inte ha varit meningen och jag tror inte något sådant skulle godkännas vid en granskning.

Uppskovsbeloppet har försämrats på senare år. Dels är det maximerat till 1 450 000 kr och dels tas det ut en extra skatt på en schablonintäkt. Skatten på schablonintäkten är så hög att den motsvarar en bankränta på 3,25 %. En anledning till att använda sig av uppskovsbeloppet är dock att det bör kunna kvittas mot en framtida kapitalförlust på bostadsrätten. Det kan alltså vara idé att trots allt använda sig av uppskovsbelopp, om man fruktar ett framtida ras på bostadsmarknaden.