Uthyrning av sommarbostäder och liknande (privatbostäder)

Nu när sommaren nalkas kan det vara av intresse att planera för uthyrning av sommarstugan några veckor eller varför inte permanentbostaden under en planerad utlandsresa? Även uthyrning av fjällstugan eller ett fritidshus utomlands kan ge ett värdefullt tillskott till kassan. Det är också många som hyr ut några rum eller ett helt hus året om.

Uthyrning av privatbostäder beskattas i inkomstslaget kapital. Det innebär att skatten på uthyrningsinkomsten efter avdrag blir 30 % - varken mer eller mindre. Inkomsten av uthyrningen läggs alltså inte till den vanliga förvärvsinkomsten. 

Avdrag skall vanligtvis göras med ett schablonbelopp om 4 000 kronor per år för varje privatbostadsfastighet, privatbostad eller hyreslägenhet. Om det är en privatbostadsfastighet som upplåts, skall dessutom 20 % av intäkten av upplåtelsen dras av. Hela den aktuella lagtexten (inkomstskattelagen 42 kap. 30- 32 §§) citeras i slutet av denna blog för den som vill veta alla detaljer. Räntor får dras av som vanligt.

I princip gäller samma regler vid uthyrning av privatbostadsfastigheter i utlandet. Tänk dock på att dubbelbeskattningsavtal med vissa länder kan lindra beskattningen. Dubbelbeskattningsavtal kan för övrigt också i vissa fall lindra svensk fastighetsskatt på fastigheter i utlandet!

Schablonavdragen skall vanligtvis användas. Det är vanligtvis mycket förmånligt men det betyder också att verkliga kostnader inte får dras av oavsett om de verkliga kostnaderna är högre.

Eftersom avdragen i huvudsak bestäms schablonmässigt utan koppling till de verkliga kostnaderna kan det vara intressant för uthyraren att låta hyresgästen betala kostnader för uppvärmning, elektricitet, telefon etc. Frågan är dock om detta godtas. Om hyresgästens utgifter för elektricitet m.m., räknas som hyresintäkt för uthyraren, är naturligtvis inget vunnet. En annan vanlig fråga är om man kan byta arbeten på fastigheten mot hyra. Skatteverket skriver i sin handledning för beskattning:

"I prop. 1989/90:110 s. 513 anförs att det inte ska anses som hyra om en hyresgäst åtar sig att svara för sin egen elförbrukning, telefon eller annat som har ett omedelbart samband med det egna boendet. En vanligt förekommande fråga är om ersättning för uppvärmningskostnader utgör skattepliktig intäkt för uthyraren. Skatteverkets uppfattning är att uttalandet i propositionen ska tolkas på nedanstående sätt. För att elförbrukning etc. inte ska anses ingå i hyran torde krävas att betalningen sker direkt till den som tillhandahåller el, olja etc. I de fall där del av en privatbostadsfastighet uthyres torde detta förutsätta att det finns en särskild mätare för hyresgästens förbrukning. Om t.ex. vid uthyrning av ett rum i en villa eller ena bostaden i ett tvåfamiljshus hyresgästen betalar för sin beräknade andel av en gemensam el- eller oljeförbrukning, utgör ersättningen hyra för värden och är som sådan skattepliktig för honom.
Åtar sig hyresgästen att utföra arbeten på fastigheten eller i lägenheten, såsom ommålning, reparationer eller andra liknande åtgärder, bör värdet av detta beskattas hos ägaren."

Vid längre uthyrning av delar av en privatbostad kan det alltså vara väsentligt att montera in särskild elmätare eller dylikt för hyresgästen.

Till slut kommer här aktuell lagtext för den som vill fördjupa sig ytterligare: (inkomstskattelagen 42 kap. 30 - 32 §§:

"30 § Ersättningar när en privatbostadsfastighet eller en privatbostad upplåts samt ersättningar när produkter från sådana fastigheter eller bostäder avyttras skall tas upp. Detsamma gäller ersättningar när en bostad som innehas med hyresrätt upplåts.
Utgifterna för upplåtelsen eller produkterna får inte dras av. I stället skall avdrag göras med 4 000 kronor per år för varje privatbostadsfastighet, privatbostad eller hyreslägenhet. Om ersättningen avser upplåtelse, skall ytterligare avdrag göras hos upplåtaren enligt bestämmelserna i 31 §. Avdraget får inte i något fall vara högre än intäkten. (tillagt 2009-07-22: Schablonavdraget har höjts till 12 000 kr per år) (tillagt 2012-02-14 av OG: Från och med 2012 är schablonavdraget 21 000 kr) (tillagt 2013-08-06: Från och med 2013 är schablonavdraget 40 000 kr)
 
31 § När en privatbostadsfastighet upplåts, skall ett belopp som motsvarar 20 procent av intäkten av upplåtelsen dras av.
När en bostad som innehas med hyresrätt upplåts, skall den del av upplåtarens hyra som avser den upplåtna delen dras av.
När en bostad som innehas med bostadsrätt eller liknande besittningsrätt upplåts, skall den del av innehavarens avgift eller hyra som avser den upplåtna delen dras av. I avgiften skall inte räknas in kapitaltillskott som innehavaren gjort till företaget eller bolaget. Andra inbetalningar skall räknas in i avgiften bara till den del de överstiger sådan utdelning som innehavaren har fått på annat sätt än i förhållande till sina andelar i företaget.
32 § Bestämmelserna i 30 § andra stycket och 31 § gäller inte i fråga om upplåtelser som sker till
1. ett svenskt handelsbolag av en delägare i handelsbolaget eller av en närstående till delägaren,
2. den skattskyldiges arbetsgivare eller en arbetsgivare till någon som är närstående till den skattskyldige, eller
3. någon som kan anses ingå i samma intressegemenskap som en sådan arbetsgivare som avses i 2.
Vid sådana upplåtelser som avses i första stycket skall skäligt avdrag göras för den skattskyldiges utgifter för upplåtelsen."