Köpa mindre hyresfastighet
Skriven av Tina den 3 oktober, 2007 - 22:37
Forums:
Body:
Hej!
Jag och min man funderar på att sälja vår lägenhet i centrala Stockholm och köpa en mindre hyresfastighet på en mindre ort. Saken är den att vi har en del frågetecken runt det här som vi skulle vilja ha hjälp med att räta ut.
Bakgrund: Tanken är att vi ska köpa hyresfastigheten kontant. Dels med pengar från lägenheten (80% är min och 20% min mans) och dels med bankmedel. Vi har tänkt att vi ska ha vanliga jobb, men ev kunna jobba lite mindre än idag - då vi får in en liten slant på fastigheten. De bankmedel som vi kommer att använda är min enskilda egendom.
1 Vad jag förstår måste vi betala reavinsskatten vid försäljningen av lägenheten, då en hyresfastighet inte kan vara en ersättningsbostad. Rätt?
2 Vi vill att fastigheten ska vara fördelad mellan oss på samma sätt som lägenheten (med viss % på mig och viss på min man). Hur gör vi? Kan vi köpa den helt privat, eller måste vi bilda någon typ av firma/bolag? Om vi ska ha enskild firma, hur går det till då vi är två som ska äga fastigheten? Måste vi bilda varsin enskild firma då eller? Hur gör vi i så fall med intäkter och utgifter - kan vi lägga dom i en "hög" som vi vid årets slut bara fördelar procentuellt på oss båda?
3 En annan hake - eftersom det rör sig om uthyrning till privatpersoner så är hyran momsfri. Vi får alltså inte in någon moms. Stämmer det att vi då inte får dra av momsen på någon av de kostnader vi har i samband med fastigheten, eller? Spelar ägandeformen någon roll här?
4 Har vi enskild firma eller äger vi fastigheten privat (samma sak?) betalar vi ingen hyra (totala hyresintäkten för fastigheten blir då endast hyran för de andra lägenheterna) utan vi får istället ta upp det som förmån i deklarationen och skatta för den. Rätt?
5 Hur kommer vinsten på fastigheten att beskattas (vilket inkomstslag och vilken procent) i de oilka ägandeformerna (privat, enskild firma, aktiebolag)? Kan man om man har den privat eller som enskild firma göra någon typ av fondering för att ev minska skatten?
Det blev visst en hel del frågor - hoppas vi kan få svar på några åtminstone.
Många tack på förhand
Tina
- Logga in eller bli medlem för att skriva Dina kommentarer.
Hej Tina!
1. Rätt!
2. Allt det Du nämner är möjligt!
3. Rätt oavsett ägandeform!
4. Rätt!
5. Om Ni själva äger fastigheten utan mellanliggande bolag, kommer Ni att anses bedriva enskild näringsverksamhet. Det kallas populärt för enskild firma även om någon särskild firma inte har registrerats hos Bolagsverket. Enskild näringsverksamhet beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Det inkomstslaget utgör förvärvsinkomst. Sådan inkomst beskattas progressivt precis som inkomst av tjänst. I inkomstslaget näringsverksamhet får man också betala egenavgifter eller särskild löneskatt (passiv näringsverksamhet). Om Ni äger fastigheten via ett handels- eller kommanditbolag blir beskattningen i huvudsak densamma. Om Ni äger fastigheten via ett aktiebolag, kommer aktiebolagets vinst att beskattas med 28 %. Om Ni därefter låter aktiebolaget utdela vinst till Er själva, uppkommer beskattning hos Er i inkomstslaget kapital och i inkomstslaget tjänst. I enskild näringsverksamhet kan man sätta av till periodiserings- och expansionsfonder. I AB kan man endast sätta av till periodiseringsfonder. Överavskrivningar kan också tänkas förekomma oavsett bolagsform.
Hälsningar/Clas
http://www.ramert.se
Hälsningar/ClasSkattepunkten AB
Hej Clas!
Tusen tack för svaren - nu kan vi snart börja söka efter den perfekta fastigheten :-).
Jag har dock några saker som jag skulle vilja ha förtydligade.
Vi kan alltså köpa en fastighet privat, dela upp den med viss % på mig och viss på min man, och ta in hyror och betala löpande kostnader utan att registrera något bolag över huvud taget. Det enda vi behöver göra är att när vi deklarerar ta upp i våra separata deklarationer samma procent av intäkter/utgifter som vi äger fastigheten till - detta blir vår näringsverksamhet, och kommer beskattas därefter. Rätt?
Du sa att skatten är progressiv för inkomstslaget näringsverksamhet, samt att man får betala egenavgifter eller särskild löneskatt. Men vilken procent rör det sig om - ungefär?
Du nämnde även "passiv näringsverksamhet" - hur bestäms om den är passiv eller inte? Har hört att det har med hur många timmar man lägger ner på det hela - men vem bestämmer det, så att säga? Om vi gör som ovan, ska då dessa timmar fördelas på samma sätt som ägandet, eller ses vi kanske som två (personer eller vad det nu är) på något sätt, och det blir dubbelt så många timmar?
Vänliga hälsningar och många tack
Tina
Hej Tina!
Ja, enligt min uppfattning kan Ni dela upp inkomsten från hyresfastigheten så som Du säger.
Eftersom jag tror att Ni kommer att sköta fastighetens löpande drift själva - i stort sett - så tror jag att Ni kommer att anses bedriva aktiv näringsverksamhet.
Procentsaterna är desamma som för anställningsinkomst. Det innebär endast kommunalskatt upp till första brytpunken (runda tal 320 tkr). Mellan första och andra brytpunkten (runda tal 480 tkr) tillkommer statlig skatt på 20 %. Över andra brytpunkten blir skatten lika med kommunalskatten plus 25 % statlig skatt. Skillnaden mellan 25 % och 20 % statlig skatt, dvs. 5 % brukar man kalla för "värnskatten". Med 33 % kommunalskatt blir alltså högsta marginalskatt 58 % för löntagare.
Men, och det är ett viktigt men, eftersom egenföretagaren inte har någon arbetsgivare, får han betala sina socialavgifter själv. De ligger ju annars dolda hos arbetsgivaren, eftersom politikerna vill få vanliga väljare att tro att arbetsgivarna står för den kostnaden. (I själva verket har naturligtvis den vanlige väljaren fått lägre lön i stället.)
Egenavgifterna uppgår till cirka 32 % men är avdragsgilla i rörelsen, varför de inte får fullt genomslag. Du får alltså räkna med 50-80 % skatt på vinsten precis som en löntagare (men han ser inte hela bilden).
Däremot, om Ni säljer fastigheten med reavinst eller kapitalvinst, som det heter nuförtiden, blir skatten 27 % på värdestegringen. Samtidigt återförs värdeminskningsavdrag m.m. som gjorts under innhavstiden i näringsverksamheten och beskattas som ovan. Själva värdestegringen beskattas dock med endast 27 %.
Jag tycker fallet med hyresfastigheten är ett bra exempel på hur politikerna konstruerat vårt skattesystem. De vill inte att någon skall kunna bli rik på vanligt hedersamt arbete, t.ex. såsom fastighetsskötare. Däremot är det helt OK att bli rik på reavinster och på alla skattebefriade lotterier.
Hälsningar/Clas
http://www.ramert.se
Hälsningar/ClasSkattepunkten AB