Hyresinkomst näringsbostadsrätt inom EES

Hej!

Det är korrekt att då verksamheten är passiv och bostaden är belägen utomlands så ska ingen Särskild löneskatt betalas i Sverige (SLP). Då ingen SLP ska betalas får inget schablonavdrag för sociala avgifter göras på NE bilagan. Inkomsten ska då redovisas som passiv näringsverksamhet i deklarationen.

Det stämmer att du kommer att få betala mellanskillnaden i Sverige dvs i ditt exempel ca 4 200 kr.

Mvh
Daniel

Tack så mycket för det snabba svaret!

Det här med värdeminskningsavdrag och räntefördelning är några saker som kanske kan minska skatten? Det finns ju ingen poäng för mig att minska den mer än med några procent (alltså dessa 4232 kr) då den utländska skatten är vad den är.

Vad gäller värdeminskningsavdrag så innebär väl det att jag kan göra avdrag från överskottet med upp till 2% av köpeskillingen per år? Men vid en ev. försäljning, som väl då blir på 27% kapitalskatt (30% på 90% av vinsten), så kommer jag ändå att tvingas betala näringsskatt på summan av alla värdeminskningsavdrag som jag gjort under åren, och det kan ju bli väldigt dyrt om allt detta då kommer i en klump och slänger mig långt över statlig skatt det året? Så det vore kanske okej om jag inte hade någon lön det året, men eftersom det verkar som om man inte kan göra uppskov för försäljningen av näringsbostadsrätter så vore det ju smartast att inte göra värdeminskningsavdrag - på så vis kan jag sprida ut mitt näringsöverskott så mycket det går.

Vad gäller räntefördelning så behöver man ju räkna ut kapitalunderlaget. Detta är väldigt svårt att hitta några relevanta exempel om för min situation. Är det så att mitt kapitalunderlag skulle vara bostadsrättens köpeskilling minus skulden som jag har? Jag äger den privat och lånet är också privat, och dessutom är lånets säkerhet inte denna bostadsrätt utan en annan fastighet, men som jag förstod det så hör det till "god bokföringssed" att det inte spelar någon roll, utan tekniskt sett så är det lånets ändamål som spelar roll här och eftersom min egna insats egentligen är 0 kr så är mitt kapitalunderlag också 0 (hela köpeskillingen betalades med lånet)? På vilket sätt skulle mitt kapitalunderlag någonsin kunna öka? Är det då allt hyresöverskott som jag inte spenderat eller investerat någon annanstans - den kan jag då bokföra som eget kapital i rörelsen och sedan får jag alltså möjlighet att få 30% kapitalskatt på motsvarande 6% av detta egna kapital (eller snarare 6.23% 2022 t.ex.)? För detta exempel ovan så vore det ju bra om jag kunde få så mycket som möjligt av de 60000 jag haft i hyresöverskott i kapitalskatt, men det skulle kräva en miljon (60000/0.06) i kapitalunderlag, och jag skulle vinna dessa ca. 4232 kr/år på det (eftersom överskottet då hamnat i kapitalskatt till samma skattesats som i utlandet, så det avräknas då helt). Det är alltså en väldigt mager avkastning på 0.4232% (4232/1000000) vilket ju är väldigt dåligt om man nu måste hålla detta kapital oinvesterat.

Hoppas att ni kan hänga med i resonemanget. Har jag förstått det väsentliga eller är jag ute och cyklar?

Hej!

Det stämmer att avskrivningen av fastigheten kommer att slå tillbaka i framtiden.

Dna tankar rörande kapitalunderlaget stämmer också dvs att till en början kommer det att vara +/- 0. Om du sedan gör vinst samt betalar av lånet så kommer kapitalunderlaget att öka men precis som du skriver så kommer det att krävas ett ganska så stort plusöverskott för att du ska kunna kvitta bort hela vinsten.

Mvh
Daniel

Hej och tack igen! Kom på fler nybörjartankar som jag skulle vilja dubbelkolla.

Om man måste återföra värdeminskningsavdragen vid försäljning, blir inte det ev. något man kan tjäna på då det ska återföras i absoluta tal, inte procentuellt av försäljningsvärdet? Det blir ju lite som att man har tagit en massa lån (max 2% av inköpsvärdet per år) med 0% ränta som man betalar tillbaka vid försäljningen.

Om inflationen är över 2% och det har gått några decennier så kan det handla om en del pengar. Om värdet fördubblats och man gjort avdrag med 50% av inköpsvärdet så är det nu bara 25% av försäljningsvärdet på lägenheten. Under tiden har man kunnat investera de skattepengar man sparat på avdragen i annat.

Och om värdet halverats så behöver man ju återföra 100% förstås, om man gjort avdrag med 50% av inköpsvärdet. Men om värdet gått ännu sämre än så, så förstår jag det som att det blir ett negativt resultat i ens AB. Sedan då? Om man ändå tänkt avsluta sitt AB eftersom man inte längre har behov av att hyra ut, kan man personligen bli skyldig att återföra de avdrag som inte kunde dras från försäljningen (och övriga tillgångar i bolaget men det finns ju inga fler) och kanske t.o.m. bli utmätt? Jag har ju hört att man inte är personligt ansvarig för sitt AB men det måste ju finnas någon gräns där och det vore ju ganska knasigt om staten på detta vis skulle kunna förlora på ens dåliga affärer?

Hej!

Om man tar hänsyn till inflationen så kan det vara lämpligt att göra avskrivningar då det återförda avdraget inte ha samma värde som avdraget som gjordes.

Du kan inte bli skyldig att betala ett AB:s skulder om man inte kan påvisa att du brutit mot lagar på något sätt.

Mvh
Daniel

Hej igen, jag har funderat lite mer på detta nu då jag inser att jag skulle komma över statlig inkomstskatt. Skulle det vara smartare att ta emot hyresinkomsten via ett AB som man skapar för detta? Då blir väl skatten bara kapitalskatt på ca. 36%? Kan bostadsrätten fortfarande sedan ägas av mig som privatperson eller måste man "sälja" den till sitt AB? Och man kanske måste skapa ett AB i landet där hyresinkomsten uppstår och sedan ta emot i Sverige som utdelning bara?

Hej igen!

Om du äger bostadsrätten men den hyrs ut genom aktiebolaget så kräver det att du hyr ut bostaden till bolaget så de kan nyttja den i sin verksamhet. Enklast är nog att låta bolaget äga bostadsrätten. Det kan vara enklarare att ha ett lokalt bolag då risken annars är stor att om bostadsrätten ägs av ett svenskt AB så anses det svenska bolaget ha ett fast driftställe i landet där bostadsrätten är belägen.

Om det är ett svenskt bolag som äger bostadsrätten så är den svenska bolagsskatten 20,6 procent och utdelningen torde beskattas med 25 procent skatt så total skatt är ca 40 procent.

Mvh

Daniel

Tack Daniel!

Ah, det är säkert någon väldigt grundläggande bokföringsprincip eller något, men skulle du kunna hjälpa mig bara att förstå varför? Försöker komma på om det finns något exempel där företag hyr ut saker de inte äger, och kom att tänka på typ AirBnb - skulle man inte kunna göra det till en uthyrningsförmedlare likt AirBnb (fast för tillsvidareuthyrningar) som tar 100% i avgift av vinsten mot att jag som privatperson låter dem? Men det är säkert någon sorts regel som gör att man måste hyra ut till marknadsmässig hyra i så fall? Fast samtidigt finns det massor av företag som tar ockerpriser på allt möjligt, och det är ju inte olagligt...

På vilket sätt hade det varit dåligt om det hade fått fast driftställe i bostadsrättens land? Får man inte ha det eller beskattas det på ett sämre sätt? Apropå det hittade jag en intressant grej i det nordiska skatteavtalet, där det står att inkomst av rörelse från annat land inte beskattas i Sverige alls, så det vore väl egentligen i sådana fall bra om det fick fast driftställe där? "Inkomst av rörelse, som företag i en avtalsslutande stat förvärvar, beskattas endast i denna stat, såvida inte företaget bedriver rörelse i annan avtalsslutande stat från där beläget fast driftställe." (https://www.riksdagen.se/sv/dokument-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/lag-1983913-om-dubbelbeskattningsavtal-mellan_sfs-1983-913)

Men visst vore väl mina andelar kvalificerade och då borde jag väl kunna utnyttja utdelningsutrymme enligt förenklingsregeln och komma ned på 20% i utdelningsskatt egentligen?

Hej!

Det finns ingen regel att du inte tar ut hyra etc från bolaget men det är något inte så ekonomiskt lönsamt för dig då du måste betala alla kostnader på lägenheten medan alla pengar hamnar i bolaget. Det bästa vore nog att du fakturerade bolaget motsvarande din kostnad. Du skulle då kunna ha en enskild näringsverksamhet som i princip redovisar +/- 0.

Om bolaget har ett fast driftställe i ett annat land innebär det att bolaget måste uppfylla alla krav som ställs på lokala bolag tex betala skatt, bokföring mm. För att undvika dubbelbeskattning ska Sverige avräkna den utländska skatten. Om du har ett svenskt bolag med fast driftställe i tex Norge ska artikeln tolkas på följande sätt:

Inkomst av rörelse, som företag i Sverige, beskattas endast i Sverige, såvida inte företaget bedriver rörelse i Norge från där beläget fast driftställe.

Detta skulle bara innebära att Norge får beskatta den del av inkomsten som är hänförlig till det fasta driftstället, det finns inget hinder att Sverige beskattar alla inkomster. För att undvika dubbelbeskattning ska Sverige avräkna den utländska skatten.

Huruvida dina aktier är kvalificerade eller inte beror lite på hur mycket jobb du utför i bolaget. Är dem dock kvalificerade så är skatten 20 procent upp till gränsbeloppet.

Mvh
Daniel

Ah, ja, det har du förstås helt rätt i. Att bara ta kostnaderna personligen och låta AB ta vinsten hade ju faktiskt halverat nettovinsten mot om det vore (med kvalificerade andelar) 36% skatt. Då är jag med!

Tack, jag tolkade visst den lite galet där.

Med ett aktiebolag i det andra nordiska landet, så blir det väl bara bolagsskatten där och sedan utdelningsskatt på max 15% i det landet (Nordiska skatteavtalet), och nog alla har över 15% i inhemska fall, och sedan tar Sverige resterande 5% om man nu kan komma ned i 20% svensk utdelningsskatt, men det borde gå eftersom Skatteverket svarade att andelarna är kvalificerade när man ensam äger och driver ett AB: "Om du driver verksamheten själv och äger företaget själv så kommer aktierna att vara kvalificerade". Men det där om aktivitet kanske är något som de missade?

Hej!

Om andelarna är kvalificerade så blir det precis som du skriver, 15 procent i det andra landet och 5 procent i Sverige. Huruvida du är aktiv eller inte beror lite på hur mycket jobb du lägger ner i företaget men jobbar du dagligen i det så är det inga problem.

Mvh
Daniel