Bostadsrätt för uthyrning - Näringsfastighet eller Privatbostad?
Skriven av Johan Bonde den 21 februari, 2007 - 09:43
Forums:
Body:
Hej!
Min far som bedriver näringsverksamhet i enskild firma och jag som har inkomst av tjänst köpte i våras en lägenhet (1/2 var) som blivit ombildad till bostadsrätt. Bostadsrätten hyrs ut via ett förmedlingsavtal till en arrendator med konferens och restaurangverksamhet som i sin tur hyr ut till semester/konferensboende. Vi bor själva i bostadsrätten c:a 2-3 veckor om året. Uthyrningsinkomsten per 2006 blev c:a 80000 kr. Förmedlaren tar 30% av bruttointäkten. Sedan debiteras vi 495 kr per städtillfälle och 60 kr per linnepaket vilket dras av på avräkningen vilket resulterar i att vi fått utbetalt c:a 50000 kr.
- Hur skall jag respektive min far redovisa uthyrningsinkomsterna?
- Kan vi redovisa dem i inkomstslag kapital om vi kan motivera att bostadsrätten är en privatbostadsrätt?
- Skall moms redovisas på uthyrningsinkomsterna?
- Hur gör man i så fall med kostnader för städning och linnepaket vilka redovisas utan moms i de avräkningar vi får från förmedlaren? Är momsen avdragsgill för det här?
- Vilken är den skattemässigt mest fördelaktiga lösningen
- Vilken är den riskfria lösningen för att undvika en otillåten behandling av inkomsterna?
- Hur skall vi redovisa lånen? Som ”privatlån” med avdrag för räntekostnader i inkomstslag kapital? Allt avgörs ju förmodligen av om detta är att betrakta som näringsverksamhet eller inte.
- Logga in eller bli medlem för att skriva Dina kommentarer.
Hej Johan!
Ja, det kan kanske bli svårt att övertyga Skatteverket om att detta är en privatbostad. Om Du lyckas med det skall inkomsten redovisas i inkomstslaget kapital. Det vore naturligtvis det bästa, eftersom beskattningen då stannar vid 30 %. Om det är fråga om näringsbostadsrätt blir beskattningen inklusive egenavgifter eller löneskatt någonstans mellan 50 och 80 %. Definitionen av privatbostad återfinnes i inkomstskattelagen 2 kap. 8 §:
" 8 § Med privatbostad avses ett småhus som till övervägande del
används eller är avsett att användas av ägaren eller någon
närstående till honom för permanent boende eller som
fritidsbostad. Ett småhus som är inrättat till bostad åt två
familjer räknas som privatbostad om det till väsentlig del
används eller är avsett att användas av ägaren eller någon
närstående till honom för permanent boende eller som
fritidsbostad.
Med privatbostad avses också en bostad som innehas av en
delägare i ett privatbostadsföretag och som till övervägande
del används eller är avsedd att användas av ägaren eller någon
närstående till honom för permanent boende eller som
fritidsbostad. Med privatbostadsföretag likställs vid
tillämpning av detta stycke en motsvarande utländsk juridisk
person."
Näringsbostadsrätt definieras i 19 § samma kapitel:
"19 § Med näringsbostadsrätt avses en sådan andel i ett
privatbostadsföretag som inte är en privatbostadsrätt."
När Ni gör Era deklartioner skall Ni vara noga med att noga med att upplysa om sakförhållandena så att Ni inte kan få skattetillägg, sedan yrkar Ni att inkomsten skall tas upp i inkomstslaget kapital.
Problemet är att Ni då inte kan få avdrag för verkliga kostnader. Ni får i stället utnyttja de schablonavdrag som finns i inkomstskattelagen 42 kap. 30-31 §§. Se vidare min blog http://www.skatter.se/index.php?q=node/333 Det kan finnas anledning att i skatteplanerande syfte se över Ert avtal med uthyraren så att hyran till Er sänks mot att han tar kostnaderna för städ och linnepaket, eftersom Ni inte kan få avdrag för dem i motsats till honom.
Jag hoppas detta är tillräckligt svar på Era frågor. Jag hoppas också att Ert öppna yrkande godtas!
Hälsningar/Clas
Hälsningar/ClasSkattepunkten AB
Hej
Jag äger ett HB som i sin tur äger en fastighet. Denna fastighet ska utarrenderas. Min fråga är hur ska jag beskatta hyresintäkten o hur räknar jag ut den ungefärliga skatte beloppet!
Fråga 2
HB har lån på fastigheten som vi betalar tillbaka verje månad till banken. kan man inte kvitta räntan mot lånekostanderna? och om lånekostanderna per månad är mindere än hyresintäkten hur slår det då skattemässigt.
Hej Raquel!
Löpande inkomster av en hyresfastighet beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. Endast kapitalvinster (reavinster) av näringsfastigheter beskattas i inkomstslaget kapital. Den löpande beskattningen hamnar alltså som förvärvsinkomst och det beror på Din sammanlagda förvärvsinkomst hur stor skatten blir. Dessutom skall Du som näringsindkare betala socialavgifter.
Din fråga om att kvitta räntor mot lånekostnader förstår jag inte. Kan Du förtydliga?
Hälsningar/Clas
http://www.ramert.se
Hälsningar/ClasSkattepunkten AB