Funderingar kring hyresfastigheter

Hej,

Har ett gäng funderingar kring hyresfastigheter, p.g.a. jag är intresserad av att införskaffa en hyresfastighet (fastigheten är alltså inte klassad som ett småhus för 1-2 familjer, utan den är klassad som hyresfastighet).

1. jag har hört att uppvärmningskostnader (som inte mäts individuellt) utgör en skattepliktig inkomst för uthyraren. Gäller detta endast privatpersoner som hyr ut del av sin bostad, eller gäller det även om man som enskild näringsidkare hyr ut en fastighet?

2. Om jag lägger upp ägandet på mig själv (som privatperson, ej via AB) kommer ev. vinst från fastigheten att beskattas med väldigt hög marginalskatt p.g.a. att jag tjänar över brytpunkten. Om jag istället lejer bort all drift/skötsel etc på ett AB som är ägt av mig själv, kan jag inte då plocka ut vinsten via aktiebolag till 42% skatt (28% bolag, 20% skatt på utdelningen)? Jag kommer endast att plocka ut <50,000 kr/år, så borde det inte gå att få totalt 42% skatt då? Tips på bättre upplägg? AB kräver revisor om inte jag minns fel. Är kostnaden för revisor så pass stor att vinsten äts upp? Borde ta 5minuter för revisorn tycker jag, eftersom AB't endast kommer ha en inkomst och en utbetalning per år (inga löner etc). (är medveten om att skatteverket kräver att ett AB har flera uppdragsgivare, har planer på att jobba deltid som konsult, så det kommer ej att vara något problem)

3. Alt 2; min sambo tjänar mindre än 340t kr/år, kan man låta henne få större del av vinsten från fastigheten? Det är troligt att hon kommer jobba mer än mig på fastigheten, så det känns mest rättvist att hon ska få en större del av vinsten.

4. Om man ägen fastigheten och bor där måste man alltid ta upp förmånsvärdet för detta, eller kan man t.ex. fördela kostnader som man lägger ner på fastigheten mellan sin egen del av boendet respektive hyresgästernas? (för beräkning av vinst) Ex. Om man bor på 1/3 av fastigheten, kan man per automatik anta att man själv ska stå för 1/3 av alla kostnader oavsett (renoveringar, uppvärmningskostnader, soptaxor och liknande). Eller är man bunden till att alltid ta upp marknadsmässigt förmånsvärde för att man bor där?

5. Finns det någon nackdel med överavskrivningar (max 2% av värdet har jag hört är OK), för att se till att fastighetens vinst blir så liten som möjligt (för att minimera skatt, ur ett kortsiktigt perspektiv). Är det max 2% av fastighetens taxeringsvärde som man får skriva av, eller är det 2% av marknadspris/inköpspris på hela fastigheten (inkl. mark)?

6. En aktiv näringsverksamhet betalar egenavgifter på 30,71 procent, en passiv verksamhet har egenavgifter på 24,26% (men är inte pensionsgrundande). Har för mig att det finns ett tak för hur mycket man kan tjäna innan det ej blir pensionsgrunande längre. Någon som vet vart taket ligget? Om man tjänar ca 250,000/året, lönar det sig att klassa verksamheten som aktiv? Eller är det mer lönsamt att klassa verksamheten som passiv och sätta av mellanskillnaden (30,71-24,26 = 6.45%) i en privat pensionsfond? Jag vet inte vad skatteverket tycker, men jag hade inte räknat med att lägga ner 1/3 av min arbetstid på att sköta denna fastighet (1 hus drygt 250m2), så jag antar att jag borde kunna få igenom en begäran att klassa inkomsten som passiv.

7. har ni några tips på litteratur som är lämpligt just för den som har tankar kring uthyrning av hyresfastigheter? (avser alltså juridiska/skattemässiga tips, ej "martin-timell-tips") har hittat en del, men de berörde i huvudsak privatpersoner som hyr ut delar av småhus... och IL känns ju lite tung att tugga sig igenom...

Tack på förhand,

Med vänliga hälsningar,