Huset i AB
Skriven av sofia1982 den 4 november, 2011 - 10:31
Forums:
Body:
Hej
Jag och min man har ett hus och min man har även ett företag (AB). Huset är i renoveringsbehov. Är det fördelaktigt att lägga över huset i företaget med tanke på att allt material od kan dras av? Jag förstår att ROT-avdraget inte kan användas men däri ligger änndast arbetskostnad och mycket av arbetet kommer utföras av min man vilket gör att det inte har någon inväerkan.
Vi täkte oss att vi skulle betala en marknadsmesseíg hyra till företaget så förmånsbeskattning bör inte bli. Företaget har idag en ganska bra vinst vilket skullle täcka in både inkäpet av huset samt renoveringskostnaderna.
Så min undran är väll om det är några andra parametrar vi har missat här?
- Logga in eller bli medlem för att skriva Dina kommentarer.
Hej Sofia,
Det är sällan någon god idé att lägga privatbostad (som jag förstår att det är) i ett AB.
Läggs huset i ett AB blir det en s.k. näringsbostad. Inkomstskattemässigt får avdrag bara göras till den del kostnaderna har samman med näringsverksamheten. Förmånsbeskattningen kan bli dyr och Skatteverket är restriktiva vid uthyrning av bostad till delägare.
Momsmässigt får AB:t troligtvis inte avdrag alls, åtminstonne inte om kostnaderna är hänförliga till privatbostad. I så fall måste en tydlig avgränsning göras till vilken del som ev. AB:t använder (möjligtvis avdrag) och vilken del (med separat ingång) som utgör privatbostadsdelen (troligtvis ej avdrag).
Sedan ska beaktas att en framtida vinst vid försäljning av privatbostad beskattas till 22 %. Näringsbostad vill jag minnas beskattas till 27 %.
Hejsan FTR,
Har du lagrum eller ställningstagandet att privatbostadsdelen ej får dra av moms. Har försökt hitta det men hittar inte det direkt, visserligen är ju det allmäna att avdrag bara ges till kostnader i företag och ej till livnadskostnader dock kan ju företaget ha uthyrning som verksamhet, samtidigt så är ju moms inte avdragsgilt på personalbilar eller bara till en viss procent vilket säger att det är "logiskt" att även köp av inventarier och byggnadsmaterial till privatbostads ej ska ha full momsavdragsrätt dock som sagt har jag svårt hitta lagrum eller information om det hos skattemyndigheterna för personalbilar finns mycket information. Vilket naturligtviss är naturligt då det är betydligt fler som har en personalbil än personalbostad.
Finns det skilnad om man hyr ut eller ej hyr ut privatbostaddelen? Möblerad/omöblerad.
Visserligen blir förmandsvärdet eller marknadspriset på en möblerad villa snabbt ganska högt typ 20-40kkr/månad eller mer beroende på område och storlek.
främsta orsaken är jag hamnade i diskussion med en annan och jag hävdade att det inte är lönsamt men nu har man tänkt på det så mycket så man vill upprätt en ordentligt kalkyl på det hela men då behöver man korrekt underlag.
Ovanstående utgår ifrån det är ett AB som äger huset. Där man har en en seperat ingång för företagsdelen och bostadsdelen. Företagsdelen och bostadsdelen sitter ihop men man har en dörr mellan dessa som endast kan öppnas med företagsnyckel och ska hållas stängd.
Mvh
Foulinvestor
Hittade nog svaret själv på avdragsförbud för moms enligt:
http://www.skatteverket.se/foretagorganisationer/moms/vadarmoms/avdragsforbud.4.18e1b10334ebe8bc8000113.html
Under "Köp eller hyra av stadigvarande bostad" där det står klart och tydligt att moms ej får dras av.
Dock är frågan vad som menas med andra meningen enligt "Du får varken dra av kostnader för byggnaden (inredning, reparationer m.m.) eller kostnader för boendet (vatten- och avloppsinstallationer m.m.)."
Syftar detta på momsen eller syftar det på hela kostnaden?
Mvh
foulinvestor
Hittade nog svaret själv på avdragsförbud för moms enligt:
http://www.skatteverket.se/foretagorganisationer/moms/vadarmoms/avdragsforbud.4.18e1b10334ebe8bc8000113.html
Under "Köp eller hyra av stadigvarande bostad" där det står klart och tydligt att moms ej får dras av.
Dock är frågan vad som menas med andra meningen enligt "Du får varken dra av kostnader för byggnaden (inredning, reparationer m.m.) eller kostnader för boendet (vatten- och avloppsinstallationer m.m.)."
Syftar denna meningen bara på momsen (ligger trots allt under momsavdelningen hos skatteverket) eller syftar det på hela kostnaden?
Mvh
foulinvestor
Villa i AB utgör alltid näringsfastighet.
Om privatbostad i AB så blir beskattas värdestegringen först i AB:t med 26,3 % och därefter hos er som utdelning/kapitalvinst med som lägst 20 % skatt och som högst 58 % på marginalen.
AB:t får som huvudregel inte dra av någon moms vare sig på renovering eller på driften. Om ÁB:s utrymmen är väl avgränsade mot bostadsdelen så kan man få avdrag för del av momsen.
Fastighetsöverlåtelser är undantagna från moms oavsett vem som säljer eller köper.
Vill man ha återkommande diskussioner med Skatteverket om vad marknadsmässig hyra för fastighetern uppgår till är det ett bra sätt ta in den privata villan i AB.
Har två följd frågor:
1) Att värdestegning skattas med 26.3% med direkten visste jag redan. Men när det gäller utdelning/kapitalvinst är det väll först vid en eventuellt försäljning detta blir aktuellt som jag förstått det. Eller gör det för just privatbostad att man räknar det som utdelning på samma sätt som CFC gör att "vinst" i CFC-lands-bolag med direkten räknas som utdelning eller lön (om man går över brytgränserna för vad som kan tas ut som utdelning i fåmansföretag).
2) När det gäller hur avskild en AB del och privatbostad AB vad säger praxis om hur avskild det kan vara? Det jag tänkte var om det räcker med att AB typ har källar/bottenvåningen, har egen ingång med egen nyckel. Och ingång som finns mellan privatbostaddel och AB del också har dörr ditt bara privatbostaddel går eller måste man murar igen gången också?
När det gäller 2) så borde om man har en del som helt tillhör AB:et och hela huset tillhör fysikerna kunna hyra ut AB delen till företag som fysisker (och naturligtvis skatte för denna inkomst privat) men borde vara avdragsgillt i AB:et så länge det rör sig om marknadspriser. Ha egen elmätare borde kunna göra så att man kan ta hela elkostnaden.
Sedan är frågan om man överhuvudtaget sparar några större summor på sådan konstruktion än om man hyr till marknadspris en annan lokal för bolaget eller hyr som fysisker på hyresmarknaden. Personligen tror jag som det mesta som kommenterar på sådan trådar man bara känna något på marginalen men då äts de kostnader snabbare upp av man får lägga ner mer tid på kontakt med skattemyndigheterna.
1. Jag var kanske lite otydlig. Syftet var att visa vad man får kvar i fickan. Som ägare beskattas man först när man tar ut pengarna. Alltså inte som CFC.
2. Mura igen lär knappast behövas. Det som sägs är att utrymmena ska vara klart åtskilda.
När del av privatbostaden hyrs ut till eget AB får AB avdrag mycket riktigt avdrag för marknadsmässig hyra. Vad den är kan i vissa fall vara svårt att fastställa. Privat skattar man i kapital efter avdrag för faktiska merkostnader. Skäliga merkostnader är enligt en gammal rekommendation från dåvarande RSV 1 000 - 3 000 kr per kalenderår för enstaka kontorsrum. Så länge hyran är marknadsmässig är det lönsamt. Separat elmätare är bra att ha, men det kostar ju å andra sidan.
Visst är det så att vissa konstruktioner innebär att man bjuder in Skatteverket till dans och det kan man klara sig utan då det i slutändan kostar mer än det smakar. Man måste vara medveten om att så kan bli fallet.