Köp av hyresfatighet
Skriven av magnus_karlsson den 4 februari, 2010 - 12:57
Body:
Hej,
Tänkte försöka få lite hjälp här. Det är så att jag och min sambo har tittat på ett hyreshus som är till salu. Det innehåller 5st lägenhet, ligger väldigt centralt och bra, men är i dåligt skick, det har ex in stambytts sen 40-talet. Vi räknar med att köpa huset kommer hamn runt ca 3milj kr.
hyresintäkterna ligger på ca 230000kr/år inkl parkering intäkter (4av5 parkeringa är uthyrda, samt 4av5 lägenheter är uthyrda, men nöjda hyrestagare). Hyresintäkterna är räknade på full beläggning.
Driftkostnaderna på huser är beräknat till ca60000kr/år
Det jag undrar, vad är det för regler om stambyte, vad får man reda på uppgifter om vad som ingår, man måste göra etc. Så jag får en klar bild om hur mycket det kommer kosta. har hört att man får räkna med ca 130000kr/lägenhet. Det skulle innebära 650000 + överiga reparationer = ca 1milj. Vilket innebär att huset + omkostnader skulle gå på ca 4milj kr
Säg att man får 5%ränta av banken = 200000kr
Driftkostnader= 60000kr
Hyresintäkter = 230000
Resultat = 230000-260000= -30000kr/år
Då är det ju inte ett bra köp, eller är det så att med ett stambyte så är jag berättigad att höja hyran, får göra några avdrag och kan gå +-0. Så att vinsten blir värdeökningen på själva fastigheten.
All hjälp, tips förslag och var jag kan hitta info mottages.
Tack på förhand
Magnus
- Logga in eller bli medlem för att skriva Dina kommentarer.
Finns bättre forum än detta då frågan inte direkt rör skatter.
Några frågor som du bör fundera över:
Vad ingår i de där 60 000kr? Antar att det är värme, VA, sophämtning men hur är det med försäkring, fastighetsavgift, snöröjning mm? Hur värms huset upp i dagsläget kanske kommer uppvärmningskostnaderna öka framöver en del och är energideklaration gjord och föranleder den isåfall någrakostnader och hur påverkar det ekonomin? Även om du renoverar för 1 miljon och då höjer hyrorna en del så kanske inte huset är i superskick och kommer kräva en hel del underhåll vad kan det tänkas kosta per år? Hur mycket arbete kommer du behöva lägga ner i fastigheten? Är ju inte så att man ska investera och jobba gratis för att få det att gå ihop. Vad ligger vakansgraden på orten? Växer orten i fråga? Kan man verkligen räkna med värdeökning?
Omöjligt att svara på om det är en bra investering utan att veta mer om förutsättningarna men instinktivt känns det som en dålig investering. Troligen är kostnaderna större än de 60 000 och desutom ska man ju ha betalt för eget arbete. Stora investieringar ligger framför er och frågan är om ni kommer kunna kompensera er fullt ut för det.
Tack så mycket för hjälpen och ber om ursäkt att jag tog upp detta i fel forum, är ny här och ber som sagt om ursäkt.
Då kan jag säga att orten växer, samt att försäkring, snöjröjning ingår i har driftkostnaderna. Men som du nämnde tillkommer det väl alltid annat.
Har du förslag på vilket forum jag kan föra denna diskussion vidare?, samt få mer hjälp och information ?
Stambyten är inget hyresnämnden godkänner som hyresförhöjande åtgärd. Har dock sett ett antal fastighetsägare som samtidigt som stambyten, utför värdeförhöjande åtgärder såsom kakling av badrum, inglasning av balkonger, allt som förhöjer fastighetens värde. Min teori är att några av stambyteskostnaderna av en händelse hamnar i det värdeförhöjande åtgärds kontot och att då kan fastighetsägarna ta ut en förhöjd hyresavgift i denna del.
Lycka till
JÅ