Hur beskattas en utländsk ägd lägenhet?

Hej Johan!

Min första tanke är att fråga var lägenheten är belägen. Är det i Sverige eller i något annat land? Hur som helst, för att utreda detta behöver man som vanligt i internationella skattesammanhang analysera skattereglerna i de länder som berörs samt eventuella dubbelbeskattningsavtal. Du talar om ett offshorebolag. Därmed avser Du säkert ett bolag hemmahörande i ett lågskatteland. Sådana länder har vanligtvis inga eller mycket få dubbelbeskattningsavtal. Vidare uppkommer vanligtvis ingen eller mycket lite skatt i ett sådant land t.ex. i samband med en försäljning av lägenheten i framtiden. Om det hittills sagda är riktigt återstår att analysera situationen i det land där Din mormor bor och i det land där Du är bosatt. Jag utgår från att Din mormor är bosatt i Sverige. För hennes del lär knappast något inträffa skattemässigt mer än att hon får lägre förmögenhetsskatt. Till slut är det då bara kvar att analyser Din egen situation i det land där Du är bosatt. Så länge Du är bosatt i Sverige eller har väsentlig anknytning hit får Du betala skatt här om inte dubbelbeskattningsavtalet med det land dit Du är på väg säger något annat. I Sverige betalar man inte längre gåvoskatt. Däremot kan de s.k. CFC-reglerna spela Dig ett spratt. CFC-reglerna tillämpas på svenska fysiska och juridiska personer som äger andelar i ett bolag beläget i ett lågskatteland. Jag hoppar över definititionerna här. CFC betyder "Controlled Foreign Company" och är en term som kommer från amerikansk skattelagstiftning. I svensk tappning innebär CFC-reglerna att Du skall betala skatt för vinsterna i ett CFC-bolag samma år som de uppkommer i bolaget oavsett om bolaget utdelat vinsten till Dig eller inte. Om CFC-bolaget skulle hyra ut eller sälja lägenheten får Du alltså - i vart fall så länge Du bor kvar i Sverige - betala lika mycket i skatt som om Du ägt lägenheten direkt, utan mellanliggande bolag. Det kan faktiskt också hända att Du får betala mer i skatt. Det är nämligen möjligt att inkomsten skulle beskattas som näringsverksamhet i stället för kapital. Naturligtvis har jag ingen aning om reglerna i det land dit Du är på väg. Där kan man t.ex. ha CFC-regler som liknar de svenska.

Hälsningar/Clas

Hej Clas,

Jag kommer att vara bosatt och skriven på Malta. Kommer att ha ett offshorebolag, förmodligen registrerat i Panama. Så tanken va att mitt bolag registrerat i Panama som fått min mormors lägenhet i Sverige i gåva ska sälja lägenheten och jag själv då som bosatt på Malta och ägare till bolaget skulle kunna slippa reavinstskatt.. På Malta kommer jag ha ett residence permit.

Skulle detta upplägg funka eller kommer man att åka på någon form av reavinstbeskattning ändå?

Mvh,

Johan

Hej Johan!

För det första: Om Du nu bor i lägenheten, kan det hända att Du inte anses utflyttad förrän Du sålt den.

För det andra: Det finns en regler i inkomstskattelagen 3 kap. 18 § 7 samt 6 kap. 11 § 2 som innebär att den som är "begränsat skattskyldig", (vilket vanligtvis beror på att man är bosatt utomlands) ändå är skattskyldig i Sverige för kapitalvinst på bostadsrätt som innefattar nyttjanderätt till en del av ett hus i Sverige. Även ett offshorebolag skulle alltså kunna bli beskattat i Sverige för försäljning av bostadsrätt. Vi tycks inte heller ha något dubbelbeskattningsavtal med Panama, vilket eventuellt hade kunnat lindra beskattningen. Om du i stället själv äger lägenheten utan att någonsin ha bott i den och säljer den efter det att Du bosatt Dig på Malta, skulle saken då komma i ett annat läge? Även i detta fall skall dock beskattning ske i Sverige för försäljningen, om inte dubbelbeskattningsavtalet säger något annat. I artikel 6 av skatteavtalet med Malta sägs emellertid att nyttjanderätt till fast egendom - i det här fallet en bostadsrätt - skall beskattas i Sverige.

Det ser alltså dystert ut. Du får flytta till ett land där dubbelbeskattningsavtalet ger Dig skydd!

Hälsn/Clas