Hyra ut hus/fastighet som näringsverksamhet

Hej Adam!

1. Det är riktigt att du kan äga fastigheten (huset)  direkt som privatperson eller genom en juridisk person, t.ex. handelsbolag och aktiebolag.

2.  Inkomst genom uthyrning av en näringsfastighet utgör inkomst av näringsverksamhet som beskattas enligt dina uppgifter.

3. Drift- och räntekostnader är avdragsgilla.

4. Om du äger fastigheten direkt så beskattas 90 procent av kapitalvinsten med 30 procent. Sak samma om du äger fastigheten genom ett handelsbolag eller kommanditbolag.

5. Man kan inte få uppskov med beskattning av vinst vid försäljning av en näringsfastighet.

Hälsningar/Ove

http://www.skattepunkten.se/

Om jag äger fastigheten via ett AB får en värdeökning på fastigheten och säljer den. Då får jag alltså inte uppskov om jag har för avsikt att köpa en ny fastighet avsedd för uthyrning?

Är det verkligen så? 

/g

Hej Gottan!

Ja, du förstår mig rätt. Man kan få uppskov med beskattniong av en kapitalvinst endast om man avyttrar en privatbóstadsfastighet eller en privatbostadsrätt. Ett aktiebolag kan inte äga någotdera.

Hälsningar/Ove

http://www.skattepunkten.se/

Hej Ove mitt nman är Niklas och jag är ny på sidan här då jag vill lära mig mera om näringsverksamhetsskatt.

Jag vill köpa hyreshus med minst 2 st lägenheter som jag själv inte tänkt nytja för tillfället utan bara för uthyring.

Jag skulle vilja se hur ett räkneexempel skulle se ut för min del om du eller någon kunde hjälpa mig med detta ?

Tex: Fastigheten kostar  795 000 kr 

Det är en lokal och 2 lgh i ett hus man kan hyra ut.

UPPVÄRMNING:

18 000 kr/år

ELKOSTNAD:

35 731 kr/år

VA:

11 558 kr/år

RENHÅLLNING:

2 753 kr/år

FÖRSÄKRING:

15 584 kr/år

ELFÖRBRUKNING:

16 135 kWh/år

SUMMA:

83 626 kr/år

TILLKOMMER:

Fastighetsavgift/-skatt: 6 040 kr/år

Jag tar ut 7000 kr i kall hyra för lägenheterna i mån.

Angående lokalen, om jag njutjar den själv som privatperson eller i ett företag kan jag dra fördelar skattemässigt då? Eller är det smartare att hyra ut den med?

KOMMENTAR AREA:

Areamätning utförd 2017-11-28 Total lägenhetsarea 63+73 =136 kvm. Total lokalarea 271 kvm. Biarea: 229 kvm.

Idag jobbar jag som platschef på bygge har en måndaslön på 43.000 kr ifall den ska räknas med och skattas på det totala.

Mvh Niklas O

Hej Niklas!

Ove har slutat så jag kommer att svara på din fråga.

Hyresinkomsten blir 12 * 7 000 kr = 84 000 och utgifterna är 83 626 kr och skatt 6 400 kr. Du kommer då att ha ett underskott så det blir ingen skatt på uthyrningen.

Om du själv använder delar av fastigheten privat så kan det bli aktuellt med en förmånsbeskattning dvs att du får skatta för att du använder den privat. Vid beräkningen använder man marknadsvärdet på lägenheten/lokalen. Tanken med reglerna är att det inte ska spela någon roll om du hyr ut den eller användr den privat.

Mvh

Daniel

Vinten

Hej Daniel tack för svaret, Är under upplärnigsfas nu men allt börjar falla på plats lite sakta medn säkert.

Vi tar en grej till sen tror jag att jag börjar få kläm på grejerna =)

Jag jobbar idag som platschef på bygge har en månadslön på 43 000 kr och jag kommer forsätta med det och få ut samma lön. 

Vill snart köpa min första fastighet med 2-3 lgh för uthyrning i vinst syfte.

Vinsten för min villa kommer ligga på 120 000 kr skattat och klart säger vi per år.

om jag vill ta ut lön på detta hur kommer jag beskattas av de då när jag har min månadslön som anställd ? Säg att jag skulle vilja ta ut all vinst i månaden på 10.000 kr hur skulle det skattas och vad skulle sluta i pllånboken då? Du får gärna förklara detta när jag är privat person eller om jag skulle ha ett AB och ta ut detta som udelning för och få lägre skatt tex.

Tack på förhand

Hej Niklas!

Om du har en enskild firma skattar du för överskottet i den enskilda firman, inte för hur mycket pengarna du tar ut. Överskott av den enskilda firman beskattas tillsammans med din lön så räkna med en skatt på ca 60 procent inklusive sociala avgifter.

Om du har ett AB kan du ta ut pengarna som utdelning. Skatten landar då på ca 37 procent.

Mvh
Daniel

Tack Daniel,

Min tanke är att spara allt överskott i AB och investera det i underhåll på fastigheten, det ända som kommer betalas är ju utgifter för reperationer på fastigheten,

Överskottet som sparas och används för renoveringar i fastigheten beskattas det som uttag av lön tex?

Hej igen Daniel

Om jag har ett överskott i AB på 192 000 kr tex så blir väl uträkningen såhär. ( Jag är själv som ägare i bolaget och har inga anstälda )

192 000 - 22 % Bolagskatt = 42,240 - 192 000 = 149 760 kr

Så 149 750 kr kan jag ta ut som utdelning till en lägre beskattning på 20% 

149 750 - 20% Utdelning = 119 800 kr skattat och klart ?

Alltså ligger min skatt på 42 % sammanalgt som bolaggskatt och "löneuttag som utdelning" i mitt AB. 

Stämmer detta ?

Hej igen Niklas!

Siffrorna stämmer förutom att bolagsskatten är 21,4 procent i år. Procentsatsen för skatten blir 119 800 / 192 000 = 38 procent.

Mvh
Daniel

Tack Daniel

Hej!

Jag vill köpa en fastighet som är betecknad som 220 (småhusenhet). I denna finns det tre lägenheter som idag är uthyrda. Mitt mål är att äga fastigheten privat med ändamålet uthyrning, dvs kommersiell verksamhet. Är detta möjligt? Vidare funderar jag på vad som är mest fördelaktigt rent skattemässigt. Jag ställer upp scenario i punktform.
Förutsättningar:

Pris: 2 200 000kr
Kontantinsats: 330 000kr (15%)
Ränta på lån: 2%
Hyresintäkter: 187000kr
Driftkostnader: 62000kr (fastighetsskatt inräknat)
Driftnetto: 125000kr

1. Om jag äger fastigheten privat och hyr ut den som privatperson får jag göra ett avdrag med 50000kr på den totala hyresintäkten. Därefter beskattas jag med 24% på överskottet av hyresintäkten, i detta fall med 32880kr. Resterande 154120kr ska täcka lån, driftkostnad, och övriga utgifter. Får man göra ränteavdrag eftersom den ägs som privatperson? Finns det andra avdrag man får göra? Får man göra på det sättet över huvudtaget? Vad händer med besittningsskydd, och är det något banken tar hänsyn till? Måste jag själv bo i den för att kunna få hyra ut den som privatperson eller blir den klassad som en kommersiell fastighet annars?

2. Om jag äger fastigheten privat men hyr ut den genom Enskild näringsverksamhet, vilka blir förutsättningarna då? Hur ser skattesatserna ut? och framförallt vad blir kvar till mig? Hur beskattas det överskottet?

3. Om jag äger fastigheten privat och hyr ut den via ett Aktiebolag som jag äger, går det? Vika förutsättningar har jag då?

4. Om jag äger fastigheten via aktiebolag och hyr ut den via aktiebolag, vilka blir förutsättningarna? Vet att banken i de fallen oftast kräver en annan typkod (320) samt en högre kontantinsats (lägst 25%).

Vad blir förmånligast enligt ovan scenario?

Tack för hjälpen.
Vänligen Elvir

Hej

Då det finns tre lägenheter på fastigheten så kan inte dessa ses som en privatbostad utan det är en näringsfastighet. Endast enfamiljshus och tvåfamiljshus kan vara en privatbostad.

Fråga 1: faller därför

Fråga 2: Överskottet beräknas som inkomster minus utgifter dvs totalt 125 000 kr. Avdrag medges även för värdeminskningsavdrag på byggnaden. Överskottet beskattas på samma sätt som din löneinkomst förutom att du även ska betala sociala avgifter själv.

Fråga 3: Det fungerar men du kommer att beskattas för hyran du tar ut från bolaget om det sker med vinst.

Fråga 4: Bolaget kommer att beskattas för sitt överskott. Huruvida banken kräver mer är upp till dem.

Jag misstänker att scenario 2 är enklast och bäst för din del med det går inte att lämna ett definitivt svar utan att ha alla förutsättningar.

Mvh

Daniel

Hej!

Tack för snabbt svar. Då förstår jag.
Dock uppstår en följdfråga; Om jag äger fastigheten privat och hur ut den genom enskild firma enligt scenario 2, så beskattas jag på överskottet enligt skattetabell för förvärvsinkomst, exempelvis skattetabell 33, samt att jag får betala sociala avgifter, därefter kan alltså kvarstående medel tas ut på precis samma sätt som en lön. Eftersom jag äger fastigheten privat får jag också göra ett ränteavdrag med 30% rent privat om jag förstår det hela rätt?

Om jag istället inte vill ta ut pengarna, utan återinvestera dem, är det klokare då att göra hela affären i form av ett AB rent skattemässigt? Anledningen till denna fråga är att jag vill skala upp och köpa ytterligare fastighet på sikt. 

Vänligen Elvir 

Hej Elvir!

Lite förenklat sätt kan du använda dig av skattetabellen. Tänk dock på att du får göra ett schablonavdrag på 20 procent för att kompensera för sociala avgifter. Jag utgår då från att verksamheten ses som passiv dvs du är inte verksam dagligen i uthyrningen.  Det spelar ingen roll om du tar ut pengarna.

Ränteutgifterna ska du dra av i den enskilda näringsverksamheten då de tillhör fastigheten.

Då skatten är lägre för ett AB så an det vara bättre att använda ett AB om du planerar att köpa ytterligare fastigheter.

Mvh
Daniel

Toppen! Tack för alla tydliga och snabba svar :)

Vänligen Elvir 

Hej

Jag är så intresserad av att börja hålla på med fastigheter men efter att jag läst samtliga komentarer här har endast en enda fråga kvar. Om jag köper en fastighet typ 220 småhus som privatperson med bolån från banken och sen vill starta enskild firma för att kunna hyra ut små lägenheter i den fastigheten, måste jag överlåta fastigheten till enskild firman på nåt sätt? hur blir det med bolånet? Har jag fortfarande bolånet som privatperson trots att jag har skapat ett litet fastighetsbolag? tar banken reda på detta?

Hej!

Då den enskilda firman inte är en juridisk person så kan du inte sälja fastigheten till den enskilda firman då du och firman är densamma. Det du ska göra att bokföra det som ett tillskott i firman.

Mvh
Daniel

Hej! Jag har läst en del utav alla meddelanden och märker hur mycket kunskap och smarta svar du/ni ger och behöver själv en förklaring på min situation. Jag tror jag har koll på läget men du får gärna svara genom en uträkning!

Jag äger ett en-två familjehus som består utav två våningar + en inredd källare samt ett attefallshus på 25kvm.

Översta våningen är 96kvm och hyra ut för 12,000kr, de får betala vatten,el och uppvärmning.

Mittenvåningen är på 107kvm och hyra ut för 14,500kr och samma där, dem står för El,Vatten och uppvärmning.

Källaren är 67kvm och där bor jag och min sambo för tillfället.

Attefallshuset är 25kvm och hyra ut för 6000kr och likaså där hen står för El,Värme och vatten.

Det är alltså två fastigheter (Huset & Attefallshuset) och om jag har förstått det rätt så får jag hyra ut för 40,000kr skattefritt PER fastighet samt 20% av hyresintäkterna PER fastighet ska inte beskattas?

Jag och sambon äger 50% var så jag vet att man ska dela upp skatten och avdragen men vi räknar enbart på mig nu 100% för enkelhetens skull då det blir väl exakt samma summa i slutänden?

14,500kr+12,000kr X 12=318,000kr

318,000krX20%=63,600kr

318,000kr-40,000kr-63,600kr=214,400kr

Alltså ska jag skatta 30% på 214,400kr på huset.

Attefallshuset, 6000krX12=72,000kr

72,000krX20%=14,400kr

72,000kr-40,000kr-14,400kr=17,600kr

Alltså så ska jag skatta 30% på 17,600kr?

Nu är frågan, räknar jag rätt när jag räknar såhär? 
Sen undrar jag om jag får dra av räntan på mitt lån här också eller ingår det i dem 20% avdragen?

Är det bättre att hyra ut som företag eller privatperson? Jag har valt att hyra ut som privatperson nu i början då allt är nytt och jag behöver inte byta ut/bygga något nu så jag har inget att göra avdrag ifrån SAMT då hade jag väl ej fått göra dessa stora avdragen?

Otroligt tacksam om du hade kunnat svara på detta och rätta mig där jag tänker fel, må bäst. Mvh Oliver

Hej Oliver!

Det första man måste avgöra är om detta är en privatbostad eller inte. Då du hyr ut mer än 40 procent av den totala ytan så är detta inte en privatbostad utan en näringsfastighet. Det innebär att allt ska beskattas som en enskild näringsverksamhet. Det finns ett undantag och det är om du bott på mer än 40 procent av ytan i år eller förra året.

Det stämmer att du gör ett 40 000 kr avdrag per fastighet.  Den beräkning du visar stämmer.

Räntan på lånet får du dra av som vanligt.

Om du har stora kostnader så kan det vara bättre att redovisa det som en enskild näringsverksamhet men det beror på faktorer som hur mycket lön du har, var du bor mm.

Mvh
Daniel

Hej!

Tack för superbra forum med väldigt bra svar. Jag skulle vilja kolla vad ni anser om följande upplägg:

1. Jag och min partner äger privat en fastighet med ett huvudhus och ett attefallshus på en tomt där tanken är att hyra ut dessa till två separata hyresgäster genom fakturering från mitt aktiebolag. Hyran ska då faktureras momsfritt? Kan kostnaderna för el/försäkring/sophämtining etc. tas av bolaget men utan att göra momsavdrag? Bättre att hyra ut som privatperson?

2. Det aktuella aktiebolaget ska även förvärva en bostadsrätt som ska bebos av mig privat (inte av min partner som bor utomlands) deltid och annars hyras ut via Airbnb. Ska jag förmånsbeskattas för den delen jag nyttjar lägenheten? Här kan kostnader för el/värme etc tas av bolaget med momsavdrag? Bättre att hyra ut det via Airbnb som privatperson istället för genom bolaget?

Något att tänka på med ovan upplägg? 

Tusen tack för era kloka inspel!

Hej!

1 Det finns en möjlighet för bolaget att indirekt betala dessa kostnader. Detta sker genom att du som privatperson och ägare av fastigheten hyr ut fastigheten till ditt bolag. Du kan då ta ut hyra motsvarande dessa kostnader. Du ska redovisa inkomsten som inkomst av kapital där du får göra ett skäligt avdrag för dina kostnader vilket torde motsvara kostnaden för el mm.

2 Om du inte betalar hyra för bostaden så ska du förmånsbeskattas för den del då bostaden inte hyrs ut. Då bolaget äger bostaden så ska bolaget dra av alla kostnader hänförliga till bostadsrätten. Det torde vara enklast och bäst att hyra ut bostaden som privatperson då inkomsten beskattas i inkomstslaget kapital där skatten är 30 procent.

Mvh
Daniel

Jag har ett AB med tillgångar som jag funderar på att använda för att köpa ett småhus och sedan hyra ut till mig själv.

Jag är lite osäker på vart jag ska börja. Huset kostar med alla avgifter ca 4 miljoner och det finns tillgångar på 3,5. Så jag tänker låna ut 500k till bolaget.

Så mitt första frågetecken är, hur gör man med amortering. Min tanke är att jag skall ta ut en hyra som är markandsmässig och runt 10K i måanden. Kan jag då t.ex bestämma att bolaget skall amortera ca 5k i måanden till mig eller är det för mycket?

Mitt nästa frågetecken är. Måste bolaget ha F-skatte sedel för att få hyra ut huset?

Kan uppvärmingskostnad ingå i hyran coh betalas av bolaget?

Tack på förhand

Andreas

Hej Andreas!

Hur mycket bolaget ska amortera är upp till dig när du slutet låneavtalet.

Bolaget behöver ingen F-skatt bara för att hyra ut en bostad.

Det är upp till dig att avgöra vad hyran ska omfatta så länge den är marknadsmässig, ju mer kostnader som omfattas av hyran, desto högre är den.

Mvh
Daniel

Tack snälla för ditt svar.

Måste man skicka ut en faktura trots att man själv äger bolaget. Eller räcker det med att jag bara föröver pengar för hyran en gång i månaden till bolaget?

Samt för över pengar från bolaget till mitt privata konto för amorterigen.

Så jag kan i princip föra över 10K för hyran och sedan för tillbaka 5K i amortering för lånet.

Sen tar jag upp det i årsredovisningen och deklarationen.

Är det mest fördelaktigt att låta bolaget betala uppvärmingen?

Tack igen

Andreas

Hej igen!

Ja, du måste ha en faktura som underlag för bokföringen.

Du kan bara föra över 10K till bolaget för att därefter föra över 5K som amortering.

Det torde vara bäst att bolaget står för uppvärmningen bara hyran inkl uppvärmningen.

Mvh
Daniel

Hej Daniel,

Tusen tack för dina svar. Du anar inte hur mycket det betyder.

Har en sista fundering.

Amorteringen och räntan som bolaget skall betala tillbaka till mig. Behöver där skapas någon form av underlag för det också eller det räcker med det ursprungliga låneavtalet och sedan för jag bara över pengarna fråb bolaget till mitt privatkont.

Tack

Hej!

Du behöver någon form av underlag för bokföringen men det torde räcka med utdrag från bankkontot att överföringen gjorts.

Mvh
Daniel

Stort tack för dina svar Daniel :)

Andreas

Hej!

Jag och en kompis är intresserade av att börja med hyresfastigheter och försöker nu ta reda på hur vi ska gå tillväga på bäst sätt med våra förutsättningar!

Har förstått eftersom vi är två personer så skulle det bästa alternativet vara förvärva fastigheten i ett aktiebolag och sen äga aktiebolaget tillsammans därefter sköta uthyrningen via det. Men tror inte banken kommer bevilja oss något lån i ett AB eftersom vi inte har någon tidigare erfarenhet av att driva AB och är relativt unga.

Har lekt med tanken att vi ska förvärva vår första fastighet privat. Där vi båda står på fastigheten och lån. För att sedan starta ett handelsbolag eller aktiebolag tillsammans som vi hyr ut fastigheten till och sedan sköter uthyrning via bolaget.

Så min första fråga är om detta låter rimligt? Går det att göra på detta sätt?

Är det smidigast att göra det via handelsbolag eller aktiebolag?

Vi skulle vilja ta en hyra från bolaget som täcker kostnader för räntan och amorteringen. Tar vi upp dessa hyresintäkter direkt på vår privata deklaration sen utan några konstigheter?

Tack för alla bra svar hittills!

Hej!

Det är fullt möjligt för er att köpa fastigheten privat och sen hyra ut den till ert bolag som sen hyr ut den externt. Dock skulle det kräva att ni registrerar er som enskilda näringsidkare. Ni skulle därför behöva flera bokföringar vilket skulle leda till ökade kostnader för er.

Jag skulle nog börja med banken.

Mvh

Daniel

Hej!

Tack för jättebra forum.

Har läst igenom kommentarerna, men hänger inte med på allt.

Jag funderar på att köpa en stor ägarlägenhet och hyra ut 3 rum i den till olika personer och inte bo i den själv. Jag tänker köpa den privat utan lån och det verkar som det räknas som en näringsfastighet (eftersom jag inte bor där).

1. Iom att den räknas som näringsfastighet måste man bokföra allt man gör (i enskild firma) eller räcker det att man räknar ihop inkomster och utgifter och lägger in i deklarationen?

2. Jag har redan ett AB (där jag jobbar) och tänker inte köpa flera fastigheter, är det bättre att lägga bostaden i AB eller bara köra på privat/EF?

3. Om vi säger att jag får in 180,000kr i hyra per år. Hur mycket får man kvar då?  Jag gissar på att man får dra av för samfällighetsavgift, el, vatten, värme, slitage, möbler. Får man göra några "standard"-avdrag? Får man tex göra 40,000kr avdraget även om det är näringsfastighet eller EF eller AB?

Mvh

  Hubbe

Hej Hubbe,

1 Man måste bokföra allt i enlighet med bokföringslagen. Orsaken är att det är en näringsfastighet.

2 och 3 Det beror lite på dina andra inkomster, har du lön över brytpunkten så kommer överskottet att hamna på toppen och skatten landar på ca 70-75 procent på vinsten. Du får bara dra av de faktiska kostnaderna.

Mvh
Daniel

Hej 
Min sambo och jag äger en fastighet med två sidobyggnader. Den första är 60 kvm och är uppdelad i två delar: en på 42 kvm som vi för närvarande hyr ut, och den andra på 18 kvm som har renoverats men ännu inte färdigställts. Den andra sidobyggnaden är på 15 kvm och används för närvarande som verkstad. Min tanke är att renovera den och eventuellt hyra ut den i framtiden.
Är det bättre att hyra ut som företag AB ,EF eller privatperson? 

Otroligt tacksam om du hade kunnat svara på detta 

Hej Aram!

Under förutsättning att du och din sambo nyttjar mer än 50 procent av bostadsytan så är bostaden en privatbostad. Då är det mest fördelaktigt att hyra ut den som privatbostad.

Om ni nyttjar mindre än 50 procent av bostadsytan så är fastigheten en näringsfastighet. Beroende på era övriga inkomster samt hur mycket ni får i hyra så kan det vara bättre att ha fastigheten i ett AB. Gränsen går ungefär 600 000 kr. Problemet med att ha fastigheten i ett AB är att ni måste betala hyra till bolaget för er bostad för att undvika bostadsförmån.

Mvh
Daniel

Hej Daniel,

Om jag förstår rätt är lönen och hyran för den första sidobyggnaden, som är uppdelad i två delar, precis under gränsen på 600 000 kr per år för var och en av oss. Om vi nu genomför renoveringar för att kunna börja hyra ut den andra delen och planerar att renovera även sidobyggnaden (2) för uthyrning i framtiden, undrar jag om det är möjligt att göra avdrag på hela eller en del av renoveringskostnaderna om vi använder ett AB-bolag.

Hej Anders,

Om jag förstår rätt är lönen och hyran för den första sidobyggnaden, som är uppdelad i två delar, precis under gränsen på 600 000 kr per år för var och en av er. Om ni nu genomför renoveringar för att kunna börja hyra ut den andra delen och planerar att renovera även sidobyggnaden (2) för uthyrning i framtiden, undrar du om det är möjligt att göra avdrag på hela eller en del av renoveringskostnaderna om ni använder ett AB-bolag.

Hej Aram!

Om fastigheten ägs av ett AB så kan bolaget dra av alla kostnader som är hänförliga till renoveringen.

Mvh
Daniel

Hej! 
Jag har köpt en fastighet med 1 ekonomibyggnad och 3 hus som jag avser hyra ut. 

Kan jag hyra ut min privatägda fastighet till mitt egna AB som sköter uthyrning till sommargäster etc. Mot en hyra som täcker omkostnader? ränta,el,vatten etc. (inte amortering) För att motsvara +- 0 i deklarationen privat. Eventuellt överskott sparars i AB. 

Hej!

Så länge hyran motsvarar omkostnaderna så er jag inga problem med detta upplägg.

Mvh
Daniel